强化管理方可“剩者为王”

    这两年的房地产市场，让每个身处其中的人都感受到太多变化：政策宏观调控、利率上涨、831大限、国八条新八条的出台、海外地产基金进入……所有的这一切都让很多开发商手足无措，感受到了冬天的寒意。

    政策大幅的调整变化，意味着房地产行业暴利的终结。经历了拿着土地找资金的无奈，鸡蛋换粮票的权变，银行信贷收紧、信托等新式融资方式难以解决资金难题，资金已经成为中国的房地产企业脖子紧勒的绳索，让人无法顺畅呼吸。

    土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本，使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业趋于薄利，中国房地产市场从2000年以来已经持续五年快速增长，未来几年会不会进入一个实质性的调整期？所有房地产企业都面临着巨大的生存压力。

    海外房地产企业开始大举进入中国市场，有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。与海外房地产企业相比，中国的房地产企业从总规模上而言可以说是差得太多。从2005年蓝筹地产的入围企业的总资产来看，位于前列的万科集团只有155个亿，而金地只有近60个亿，在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业，中国企业将如何应对海外企业的竞争确实是个难题。好在当前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资，自行开发的公司只占少数，中国房地产企业还有时间快速壮大自身实力。

    如此一来，利用提升自身管理能力，提高管理效率，打造与资本对结的平台，加快自身实力的提升就成为关键。

    而前些年由于房地产行业处于快速上升期，丰厚的土地增值利润空间在制造了许多超级富豪的同时，也冲昏了不少房地产企业的领导人的头脑。行业门槛低、启动资金少、高额的收益吸引着众多企业纷沓而来进行地产淘金时，却很大程度上忽视了企业的管理，因为通过管理来提升运作效率和降低成本带来的收益，与地价增值相比实在是九牛一毛。

    回顾中国房地产行业近年的发展历程，房地产企业竞争有三大核心要素：土地、资金与管理，那么我们根据各阶段行业核心竞争要素及行业的成熟度的不同，可以将中国房地产业近年的发展分为三个时期：

    1、 土地致富的关系时期：土地资源是最核心的竞争要素，运作模式最重要的是政府关系运作，拿到价格低廉的土地。这一时期行业相关政策的不完善，土地转让方式以协议转让为主，成就了众多地产富豪空手套白狼的发家史；

    2、 拿地找钱的资金时期：资金实力成为生存的关键。国家的宏观调控、金融政策的收紧让所有房地产企业倍感资金压力，土地政策的完善使转让模式开始转向公开招挂拍商业化运作，大大增加了房地产企业的拿地成本，在这一时期缺乏资金实力、专业化运作不足的房地产企业将被洗牌出局；

    3、 打造核心能力的管理时期：管理水平成为房地产企业持续发展的关键。管理完善、运作专业、品牌良好的企业不仅会形成较强的市场竞争力，而且成为国内外资本追逐的对象，与资本的成功对接也使企业拥有很强的拿地实力，这一时期拥有高水平管理的企业将脱颖而出，成为未来房地产市场的整合者。

    通过上面的分析，我们可以看出，今后房地产竞争的核心要素将更多的聚焦在管理上，管理水平也决定了企业的经营业绩和融资能力，管理水平将更大程度上成为中国房地产企业未来成败的关键。

[1] [2] [下一页]