万科紧急回应“毛大庆看空全国楼市”的言论(3)

目前可以说除了这些城市外，整个都在下行当中，政策的强调现在在转型，从强行政干预转向向分类调控管理，弱化行政管理，回归市场，在回归市场的途中，信贷持续收紧，加上宏观经济的下行风险，导致了市场的信心不足，是现在比较明显的现象。


今年的银行特别有意思，我在一季度密集度拜访了20多个行长，和他们聊，到底银行怎么着，发现今年的银行基本上没任务，一季度房贷没任务，以前都是有任务的，但今年没有，今年是上面给银行签一块份额，银行能放则放，不能放则不放，放不出也没人怪你，这是今年比较怪的现象；第二，像大家都有不知道的时候有中国银行、工商银行、交通银行、中信银行，这些银行里面都成立了一个部门，这个部门里面的人是从市场上找过来的并且做过房地产开发的人，到这以后，他们开始分析，比如：北京的中信银行就开始分析：最近拿了20块地，他们要追踪哪些项目去房贷，他们的目标要瞄准哪些项目去房贷，以前像以前北京银行的一个分行，直接放就没错，但现在是一块一块的分析，比如为什么这块地他3万，你8千（暗指万科和恒大的项目一路之隔），然后说这个项目列入黑名单风险，就是他们在银行里的人去分析房贷，说明第一：银行在用市场化的眼光开始审视项目了，但是现在他在分析，思想有点像信托；第二个说明他们放贷没有任务，没有任务之后，他们想放点好的，他都挑。


关于负债率，万科最近也在研究，据东方证券分析，2012年开发类的房地产企业净负债率是65%，龙头企业的平均负债率是43%，那么现金比例普遍都偏低；负债率，从过去1年来看，大城市的开发商，尤其土地价格高的城市的开发商，负债率有非常严重的上涨现象。比如像北京拿地比较猛的，像泰和，负债率很高了；另外这些企业拿地还有一个打法，就是拿到贵的地以后，去找金主去借钱，这些钱借来，用股权制抵押，有若干个项目已经到了实际拿地开发企业的真实股权已经降到了只占几的地步，大量的股权已经在金主的手里了。但金主的钱好多都很贵、很高，因此这些项目能不能经得住销售缓慢的考验是未来一个很大的问题。


因此，有一个结论，宏观大调控，2014年对房地产市场，确实有较大的变化，政府2014年以来，想法也很多，稳增长压力很大，贷款偏紧、融资成本上升，整个中国经济在艰难中复苏，实际上也带有不确定性，那么另外一个，过去1年多，土地的放量，尤其像北京、上海自住商品房用地的上市，引发客户短期对市场的观望，形成了一种虚拟供应的形象。使得短期内刚性需求都爬在自住房商品上了，不动了，也是一个特征，但是从北京、上海目前来看，供需矛盾仍然没有马上得到缓解，刚性需求的需求量还是很大的。在此也说下万科对北京市场到今年年底和明年年初的一个判断：因为我也参与了市政府的一些会，大致到2014年年底、2015年年初，也就是2013年拿地的这些都比较贵的土地，都会要上市的时候，北京大概会出现42个楼面地价5万-12万之间的楼盘，这40多个楼盘分布的位置，那里都有，但是有一个现象，基本上没一个在5环路里边的，套数依据容积率估算，大致在4万-5万套数之间，但这里面还不包括商改住，如果恒大最近拿的这块地要商改住的话，还有一大批房子要入市，因为北京在2013年卖的地，已经有一半以上不是住宅用地了，是商业用地，但这些拿了商业地块的企业，基本上没什么想做商业，都在想商改住，如果这样，就要再加上一批住宅入市，而且这些商改住的楼面价不比住宅低，所以，在2014年年底，北京，将会有一批以4-5万元的房子，非常有代表性，是否是主流，还不敢说。这些价格区间的房子，将成为一个相当大的一批量出现在市场上。我对这批房子，我本人是持一个相对悲观的态度，因为我觉得，北京取消限购，几乎无望，继习大来了以后，亲自制定了北京未来的发展方向，基本上对北京是一个严厉的限制政策，我不认为在未来的3-5年内，北京有可能取消限购；如果不能够取消限购，再加上这么多房子涌向市场，再加上反腐败，我作为一个从业人士，是非常看重的。现在北京市年情好的时候，一年7-8万套，加上二手房，13-14万套，大约就是20万套，这样的一个稳定数字。因此，如果突然间在这个市场中跑进来5万多套都是5万元左右的房子，我不知道这个刚需是什么人，刚到楼面地价都是5万的人，我觉得我自己都不刚（指毛大庆本人），不知道谁还那么刚，在做的有多少人觉得5万元的价格很容易（会场有很多人都笑），我个人认为，万科的职工，在房地产圈里，收入还算可以，我看也没有什么人能买得起这样的房子，以上是市场目前的分析。（根据公开资料显示，2012年万科执行副总裁、北京公司总经理毛大庆年薪461万元，2013年757万。——《房地产决策参考》注）


下面是我的另一个观点，对于中国房地产未来，还是有一些值得我们小心的地方（个人在万科内部，一直都是分析劣势和风险），观点之一：住房供应是不是还严重不足？过去一年多，我们一直在研究，对于这个问题，发达国家有一个数字，稳定城市的房地产市场在户均1.1套，人均1.1间，就说明这个市场比较稳定。这个户均和人均，不是指城市人口的人均，是指常住人口的人均。以这样的均法来看，北京显然还是不足的，但很多城市，把现在的库存都算上，事实上已经很足了，这是一个值得观察的数据。那么这个数据用什么尺子来量呢，我们现在有一个尺子，叫城市的年千人套数，它代表住宅水平和推断市场供应容量，它是国际上用来衡量的一个重要指标（会场没有一家企业用此尺子衡量）。在此给大家分下：中国千人建设套数，按照竣工口径来看，2009-2011年，我们全社会住房竣工面积，年均18.5亿平方，折合每年平均建设1627万套，千人的建设套数为12.1套；同期住房人均面积均值为9.05亿平方米，折合套数801万套，千人的套数为12，按照竣工口径来看，近几年，中国的千人套数相当于其他国家的峰值水平，已经触顶，但尚可接受，这个结论忽略两个未考虑因素：一个我国目前的竣工远远低于开工，大量的违章建房、单位建房、小产权房、私人建房并没有统计在数据之内，我们看了主要国家的经历，美国、加拿大、德国、澳大利亚、英国、日本、韩国、瑞典，即使在城市化的高度进程之中或者全球房地产最高景气年代，除了韩国、日本以外，一般没有超过12的，所有国家都没有超过14；按照商品房开工口径来看，中国千人建设套数本世纪以来，其实在不断攀升，从世纪初的5（2000年的5）到2011年已经突破20，近年来的保障房，如果加在一起计算，年开工均在千万套左右，仍然不考虑在建的违章建房、单位建房、小产权房、私人建房等等，2011年中国的千人建设套数，已经达到了35套，