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万科紧急回应“毛大庆看空全国楼市”的言论(5)
来源：未知 作者：seagull8111 点击:次 时间：2014-05-04
这个时候的中国，将真正接近抚养比1:1的状态，其中2.7亿的人口中，有4000万的残疾人和2.3亿的未成年人；然后我们接着研究剩余的7亿多人口，意味着我们有7亿的抚养人群要对6.7亿的被抚养人口进行抚养，这7亿多人，我们又做了一个更详细的人口分类，再取一个系数0.6（即一个人能抚养一个及多个能力的人），也就是说，未来将面临5亿多人口抚养9亿多人的局面，今天的中国大概是9亿人抚养5亿人的局面，所以，在18年间，这个数字将有一个明确的倒转，这个倒转之后，会带来什么严峻的问题，所有抚养比接近或超过1:1的国家，大约都有几个特征：经济发展迅速减缓，就业岗位缩减，国家负担加重，用延长退休年龄来延缓对国家社会福利造成的压力，进一步带来了企业里论资排辈，年轻人没有上升通道等等现象，创新能力大幅度减弱。和中国最贴切的可能就是日本，日本的几千万人养几千万人，日本在1997年开始进入抚养比这个状态之后，经济开始迅速的减缓，到今天都没有解脱出来，但日本在20多年经济不增长，但老百姓的生活质量并有下降，他的原因在于1991年他老化的时候，日本的经济结构比今天的中国合理很多，日本在91年时候，GDP增长拉动力的十大因素中，60%是科技转化为生产力所带来的GDP增长，因此，基本上日本在90年代进入老龄化设计、经济减缓之后，日本的经济结构是远远优于今天的中国。我们做了一个模型，几乎不敢想象到2030年GDP的增长是由科技转化为生产力产生的，如果不是的，这个国家将比较麻烦。因此，中国房地产的天花板实际上在这18年间，一定是达到的，不要幻想持续发展到2030年，房价可以永远上涨。
最后说一句，我感受到了一丝凉意。对于有些城市来说，这一轮房地产非政策性调控的萧条，有可能会带来这个城市房地产长时间处在难以反弹的局面，有可能长时间就会这样一直下去，如果这个城市长时间没有人口的导入，经济结构没有明显的变化，几乎看不见这个城市凭什么房价在贵。但这不是北京，北京另当别论，北京这个城市太蹊跷，我也搞不太懂。
文章来源：21世纪经济报道 财联社
思考：楼市分化、拐点已至，一线房企未雨绸缪纷纷布局转型：
2014年全国“两会”期间，李克强总理在政府工作报告中提到，“引导约1亿人在中西部地区就近城镇化”，日前正式发布的《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》《规划》提出“常住人口城镇化率达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右”的目标。中小城市和小城镇成为未来的热点。
万科把自己未来定位为城市配套服务商参与旧城改造、旅游地产、多功能物业开发，覆盖全面产品线
万达、大悦城在商业地产领域探索O2O等新的
万通：通过争上游将企业变身为服务也、金融业打造轻资产运营模式
2014年房企转型元年，颠覆无处不在，房地产企业值得思考的核心问题？
房地产面临转型如何抢得城镇化新十年的战略机遇？
面对颠覆一切的电商大潮，房企如何做电商？物业电商如何做、商业综合体O2O如何做？
如何通过电商的手段让城镇化项目插上翅膀？
如何通过互联网金融、互联网思维把城镇化项目打造成为一个轻资产、高溢价的项目？
面对重大机遇与挑战中国城镇化联盟主席姜汝祥博士提醒房地产产业链企业家应该思考的重大问题：
城镇化进入实操阶段，如何抢先先机？
1. 今年人大会传递的新指标：三个一亿人指标背后，城镇化国家战略进入实操阶段，国开行，财政部配备了上万亿城镇化资金，如何抢占先机？
2. 不要以住宅思维做城镇化项目：城镇化项目与住宅项目三大不同：周期长，投资大，业态多，三大不同注定城镇化项目要走土地金融化与合作开发道路；
3. 城镇化项目如何因势利道？如何以农产品电商为突破口进而成为国家城镇化试点项目？
中国城镇化联盟主席、万科世联战略顾问姜汝祥博士解读：
1、市场化的城镇化是重启中国改革的重要出路。有两种城镇化，一种是市场化的城镇化，一种是权力化的城镇化。中国城镇化最大的问题是权力城镇化，一旦城镇化再成为利益集团的蛋糕，那中国经济也就走到尽头了，本届班子就会成为改革开放的尾声。
2、电商化是城镇化产业市场的“国际制高点”。城镇化的市场如何启动？关键在于一个有利农民收入提高的农产品市场的形成，到目前为止，城镇化之所以在产业上找不到突破点，就是因为没有足够重视电商这一全新的“制高点”。
3、城镇化的主体是农民，作为市场主体的农民并不需要拯救，他们需要的是一个公平公正的市场，让他们的农产品获得足够高的回报。
4、通过电商来将城市消费群与农民对接，通过预售的电商平台，通过体验式的农庄经济打掉中间环节，让农民获得真正的利益，并通过这一产业链创造出足够多的服务体系，解决就业问题，这是产业市场的核心
5、金融化，产权化改革是这场城镇化变革的最终归宿。要创造出出以城镇为核心的产业集聚，需要两个基本的条件，第一是金融的创新革命，第二是土地产权的流转革命。今天的农村市场其实潜藏着巨大的市场空间，比如住宅市场，旅游市场，休闲市场，农庄市场等等。
6、不要把城镇化当成房地产化，而要把城镇化当成房地产公司“市场化”的一个新层次，在这个意义上，房地产公司要成立自己的金融类公司，电商类公司，以及积极探索区域专业市场的建立。这次城镇化一定会在金融与土地产权流转上实现创新，而这就意味着，房地产公司可以通过金融创新为业主服务，通过电商为供应链服务，我在5月24-26日《城镇化总裁班》上会深度解读，欢迎讨论。报名负责人：赵顾问18601005935或微信回复：姓名+手机+企业+职位获取资料。
中国城镇化联盟主席、万科世联战略顾问姜汝祥博士解读城镇化首席项目（实战、实操）：
最后说一句，我感受到了一丝凉意。对于有些城市来说，这一轮房地产非政策性调控的萧条，有可能会带来这个城市房地产长时间处在难以反弹的局面，有可能长时间就会这样一直下去，如果这个城市长时间没有人口的导入，经济结构没有明显的变化，几乎看不见这个城市凭什么房价在贵。但这不是北京，北京另当别论，北京这个城市太蹊跷，我也搞不太懂。
文章来源：21世纪经济报道 财联社
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1、市场化的城镇化是重启中国改革的重要出路。有两种城镇化，一种是市场化的城镇化，一种是权力化的城镇化。中国城镇化最大的问题是权力城镇化，一旦城镇化再成为利益集团的蛋糕，那中国经济也就走到尽头了，本届班子就会成为改革开放的尾声。
2、电商化是城镇化产业市场的“国际制高点”。城镇化的市场如何启动？关键在于一个有利农民收入提高的农产品市场的形成，到目前为止，城镇化之所以在产业上找不到突破点，就是因为没有足够重视电商这一全新的“制高点”。
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4、通过电商来将城市消费群与农民对接，通过预售的电商平台，通过体验式的农庄经济打掉中间环节，让农民获得真正的利益，并通过这一产业链创造出足够多的服务体系，解决就业问题，这是产业市场的核心
5、金融化，产权化改革是这场城镇化变革的最终归宿。要创造出出以城镇为核心的产业集聚，需要两个基本的条件，第一是金融的创新革命，第二是土地产权的流转革命。今天的农村市场其实潜藏着巨大的市场空间，比如住宅市场，旅游市场，休闲市场，农庄市场等等。
6、不要把城镇化当成房地产化，而要把城镇化当成房地产公司“市场化”的一个新层次，在这个意义上，房地产公司要成立自己的金融类公司，电商类公司，以及积极探索区域专业市场的建立。这次城镇化一定会在金融与土地产权流转上实现创新，而这就意味着，房地产公司可以通过金融创新为业主服务，通过电商为供应链服务，我在5月24-26日《城镇化总裁班》上会深度解读，欢迎讨论。报名负责人：赵顾问18601005935或微信回复：姓名+手机+企业+职位获取资料。
中国城镇化联盟主席、万科世联战略顾问姜汝祥博士解读城镇化首席项目（实战、实操）：